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新型商业地产融资模式兴起多家信托公司加码

发布时间:2019-05-14 18:42:58

新型商业地产融资模式兴起 多家信托公司加码商业地产_中心

以整体持有、改造再退出的新型商业地产模式融资,如今正悄然在信托业兴起。

用益信托数据显示,今年以来,平安信托、外贸信托、中融信托和中信信托等公司纷纷加码了此类商业地产项目。据平安信托获悉,仅该公司在商业物业上的总投资规模就已经超过140亿元,并形成全国性布局,涵盖了写字楼、商场、酒店公寓等各种商业物业类型。

从行业整体上看,商业地产信托单只产品的规模一般都在5亿元以上,与开发商自建自持模式不同的是,专业投资机构通常以房地产基金形式,在一定期限内(5年~10年)持有商业物业,通过改造、重组,不断改善项目的经营情况,提升租金收益,通过出售或上市等形式实现退出,为投资者获取收益。实际上,商业地产投资追求的并非短期收益,而是需要长远眼光,这已成业界共识。

来自凯德(专题阅读)商用的经营数据就显示,该公司旗下2008年~2009年期间所收购商场的净租金收益率,直至2012年末才达至6%以上,显示商业地产需要3年~4年甚或更长的经营期,才能步入成熟稳定的收益期。

据平安信托物业投资策略研究部人士表示,国内专业投资机构商业地产的投资策略,目前大都是通过对零售市场的预判配置投资,形成全国性的战略布局,通过多地、多元化的物业组合,达至控制风险的目的。

在具体投资策略上,不同机构的表现不尽相同,选址、定位、经营等方面均存在一定差异,如港资机构(例如恒隆、新鸿基)重点关注一、二线城市的核心商圈,而凯德等房地产信托投资基金(REITs)则青睐二、三线城市内具有资产改良潜力的物业。

不过,随着国内大批商业地产项目的涌现,市场不乏供应饱和的担忧情绪。但上述人士认为,随着国内经济及居民消费能力的提升,需求亦持续上升,零售物业的吸纳量不断增加,特别是一线城市如北京、上海、广州、深圳等的市场容量和深度不断扩张,优质项目仍将获得强劲的商户租赁需求。

为了保持可持续发展态势,目前商业地产开发商或投资机构也在通过积极的资产改良、调整举措,形成差异化经营。即便是在稳定经营期内的项目也在顺应市场趋势的变化,每隔数年对项目进行品牌更新,如各地万象城、万达广场、凯德MALL每年均有5%~20%的品牌调整。商业物业在调场期间,短期内可能造成空置率升高,经营数据稍欠,但若长期来看,调场是商业地产发展不可或缺的必经步骤。

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